Обратно

Особенности формата апартаментов: вопрос-ответ

Каков юридический статус апартаментов?

Юридически апартаменты относятся к категории нежилых помещений и являются объектами коммерческой, а не жилой недвижимости. Это связано с назначением земельного участка и видом его разрешенного использования, не предполагающим жилую застройку.  Фактически апартаменты строятся в соответствии с нормами, действующими для жилых помещений, и полностью пригодны для постоянного проживания.

В свидетельстве о праве собственности на апартаменты они обозначаются как нежилые помещения. Процесс оформления апартаментов в собственность полностью идентичен с порядком оформления свидетельства о собственности на квартиру, отличие будет только в графе о назначении помещения. Оформление в собственность производится в соответствии с ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», апартаменты могут быть оформлены как единоличную, так в долевую собственность.

Можно ли оформить прописку в апартаментах?

В апартаментах оформить прописку, под которой понимается регистрация по месту проживания, невозможно, так как они относятся к нежилым помещениям, в то время как прописаться можно только в жилых (дом, квартира, комната). Сейчас большинство комплексов строится как апартаменты гостиничного типа, поэтому в таких объектах можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет. Это уведомительная процедура, предупреждающая госорганы о месте вашего временного проживания.

Можно ли, имея временную регистрацию в апартаментах, рассчитывать на пользование социальной инфраструктурой – поликлиниками, школами, детскими садами?

Наличие временной регистрации в апартаментах сроком на 5 лет гарантирует те же права, что и прописка. Другими словами, владелец апартаментов и его семья сможет прикрепиться к любой городской поликлинике, устроить детей в муниципальный детский сад или школу в своем районе.

Какие налоги будет платить собственник апартаментов?

Налог на имущество физических лиц, владеющих нежилыми помещениями, к которым относятся апартаменты, рассчитывается по ставке 0,5% от кадастровой стоимости помещения. Чем больше площадь объекта, тем, соответственно, будет выше налог.  Тот же принцип действует и при расчете налога на жилую недвижимость, однако он исчисляется по ставке 0,1%.

Правда ли, что апартаменты дешевле квартир?

Стоимость апартаментов действительно значительно ниже, чем стоимость квартир в жилых комплексах, расположенных в том районе. Разница в цене порой достигает 25 – 30%. В среднем, стоимость квадратного метра в апартаментах ниже на 15 – 20% по сравнению с аналогичными по расположению и площади квартирами.

Какие перспективы перевода апартаментов в жилой фонд?

Все комплексы с апартаментами, строящиеся и уже построенные в Москве, перевести в жилой фонд, скорее всего не удастся. Во-первых, не все объекты будут удовлетворять хоть и старым, но все еще действующим требованиям по инсоляции помещений. Во-вторых, часть из них не пройдет по нормативам обеспеченности населения района местами в объектах социальной инфраструктуры.  Те объекты, которые построены в соответствии со СНиПами и проходят по нормативам соцобеспеченности, имеют все шансы быть приравненными к жилью. Благодаря переводу собственники уже построенных объектов сразу получат плюс 20 – 30% к капитализации своего жилья за счет разницы в цене на квартиры и апартаменты, получат возможность оформить постоянную регистрацию по месту проживания, а также (в случае снижения ставки для расчета налога по кадастровой стоимости) уменьшения налоговой нагрузки и расходов на «коммуналку». Однако, согласно проекту закона, внесенного на рассмотрение Госдумы «Институтом экономики города», по факту статус квартир и апартаментов будет по-прежнему различный: ставка для расчета налога на имущество, а также размер коммунальных платежей останутся такими же, как и для нежилых помещений. Поэтому в случае принятия закона в таком виде размер выгоды от перевода будет несколько ниже.

Что касается защиты покупателей, то в последнее время многие крупные и ответственные девелоперы, строящие комплексы с апартаментами, реализуют их в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем работа в соответствии с федеральным законом не является обязательной в данном сегменте недвижимости – по сути, это добрая воля застройщика, который таким образом проявляет свою социальную ответственность и предоставляет покупателю апартаментов абсолютно те же вытекающие из закона гарантии, что и при приобретении квартир.

Какова инвестиционная привлекательность апартаментов?

Доходность проекта обусловливается его локацией и степенью проработки концепции, поэтому для разных проектов маржа будет абсолютно разной. Например, в МФК Match Point предполагаемый рост стоимости недвижимости до ввода жилого комплекса в эксплуатацию может составить свыше 60%, доходность при последующей сдаче апартаментов в аренду может достигать около 12% годовых. В случае «легализации» апартаментов их стоимость будет сравнима со стоимостью квартир, поэтому часть покупателей надеется, что их инвестиционные вложения окупятся именно таким образом.

Каковы очевидные преимущества апартаментов перед квартирами?

Одним из ключевых преимуществ формата апартаментов является локация – как правило, такие проекты строятся в местах с хорошей транспортной доступностью, недалеко от метро.

Другим плюсом является цена, которая на порядок ниже, чем у традиционных квартир. И это для многих покупателей является весомым аргументом, так как за эти же деньги можно приобрести жилье гораздо большей площади и в хорошем районе. Кроме того, комплексы с апартаментами имеют современные инженерные системы, качественные планировки, высокие потолки и большие окна – все это добавляет очков данному формату.

Существенным отличием комплекса апартаментов гостиничного типа является наличие гостиничного оператора или сервисных служб. Это позволит будущим жильцам делегировать большой круг вопросов, связанных с поиском арендаторов (если владелец, например, не предполагает жить постоянно) и бытовыми делами (клининг, консьерж-сервис, доставка продуктов или билетов, и прочие услуги).